Acheter un bien au Maroc quand on est étranger : prix, règles et frais
Un Français peut acheter librement un appartement, une villa ou un riad au Maroc, aux mêmes conditions qu'un Marocain ; seules les terres agricoles lui sont fermées. Comptez 6,5 à 7 % de frais : 4 % de droits, 1,5 % de conservation foncière, le notaire. Le m² va de 4 500 MAD en médiane à Fès à 25 000-40 000 MAD pour un riad rénové dans la médina de Marrakech.
Par Gérard Lamothe · chiffres vérifiés le 12 octobre 2026
Prix au m² au Maroc : l'affiché et le signé
Les fourchettes d'annonce 2026 reflètent ce qu'un acheteur étranger voit en vitrine : 13 000 à 20 000 MAD le m² à Guéliz (1 180 à 1 810 €), 22 000 à 28 000 MAD à Anfa Supérieur.
Les médianes des ventes réellement signées sont bien plus basses : 8 500 MAD le m² à Guéliz, 7 449 MAD pour tout Marrakech (675 €). Les prix ayant peu bougé depuis (+0,7 % sur un an), l'écart mesure votre marge de négociation.
Les valeurs du graphique
| Marrakech, riad rénové en médina | Marrakech, Palmeraie | Casablanca, Anfa Supérieur | Rabat, Souissi | Tanger, Mnar | Marrakech, Guéliz | Rabat, Agdal | Tanger, Malabata | Rabat, Témara | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bas de fourchette | 25000 | 22000 | 22000 | 16000 | 15000 | 13000 | 12500 | 11500 | 6500 |
| Haut de fourchette | 40000 | 38000 | 28000 | 21000 | 19000 | 20000 | 16500 | 15000 | 9000 |
Les frais d'achat au Maroc, sur un exemple
| Poste | Taux ou montant | Sur 1 500 000 MAD (136 000 €) |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % du prix d'un logement | 60 000 MAD |
| Conservation foncière | 1,5 % + 100 MAD de certificat | 22 600 MAD |
| Notaire | ≈ 1 % + TVA de 10 % sur les honoraires | ≈ 16 500 MAD |
| Timbres et copies | ≈ 1 500 MAD | 1 500 MAD |
| Total, paiement par virement | ≈ 6,7 % | ≈ 100 600 MAD (9 100 €) |
| Part payée en espèces, vente de plus de 300 000 MAD | +2 % sur cette part depuis le 1er juillet 2026 | +10 000 MAD pour 500 000 MAD en liquide |
| Terrain nu | 5 % de droits d'enregistrement | — |
| Agence | Commission libre, profession non réglementée | À négocier |
Les étapes d'un achat au Maroc
Le certificat de propriété
À la Conservation foncière, sur le numéro de titre : propriétaire, surface, hypothèques, saisies. Un bien melk, non titré, se fait étudier par un notaire.
Le compte convertible
Faites venir les fonds par virement depuis la France et gardez chaque avis : c'est la preuve qui permettra de rapatrier le prix de revente.
Le compromis de vente
Acompte par virement ou chèque barré, enregistrement 200 MAD. Sur plan : contrat de vente en l'état futur d'achèvement (loi 107-12).
L'acte chez le notaire
Solde par moyen traçable, quitus fiscal du vendeur. Le notaire garde les fonds jusqu'à l'inscription du titre.
Enregistrement et titre
Enregistrement, puis inscription à la Conservation foncière : le titre passe à votre nom et le notaire vous remet le certificat de propriété.
Les règles propres à un acheteur étranger
Titre foncier ou melk
Un bien titré est inscrit à la Conservation foncière (ANCFCC) : la propriété est prouvée, les hypothèques sont visibles, et c'est le seul que les banques financent en pratique.
Un bien melk est prouvé par des actes adoulaires et la possession, sans inscription. Fréquent en médina et à la campagne, il expose aux litiges entre héritiers ; une réquisition d'immatriculation permet d'obtenir le titre.
Crédit
Depuis le 1er janvier 2026, une banque marocaine peut prêter à un non-résident jusqu'à 80 % du prix en dirhams (70 % avant). Le reste doit venir de devises.
Le prêt est logé sur un compte spécial, sans transfert vers l'étranger, et vous signez une attestation de ne posséder aucune autre résidence au Maroc. Taux moyen des crédits immobiliers : 5,06 % au 2e trimestre 2026.
Rapatrier à la revente
Un achat financé en devises bénéficie de la garantie de transfert de l'Office des changes : le prix de vente et la plus-value repartent librement, sur présentation des actes d'achat et de vente et des preuves de virement.
Sans ces preuves, l'argent reste bloqué au Maroc ou ressort par étapes.
Impôt de revente
Le profit immobilier est imposé à 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de vente, même sans profit. La résidence principale occupée depuis plusieurs années peut être exonérée ; la durée exigée est appréciée par la DGI, à qui l'on peut demander un avis préalable après le compromis.
Déclaration et paiement en ligne dans les 30 jours suivant la vente. La plus-value est imposée au Maroc, lieu du bien.
Ce qui vous est fermé
Les terres agricoles, interdites en direct aux étrangers (dahirs de 1973 et 1975) ; une SA de droit marocain peut en acquérir depuis la loi 62-19. Les terres collectives et habous ne s'achètent pas librement.
L'aide Daam Sakane (100 000 ou 70 000 MAD) est réservée aux Marocains, binationaux compris.
Gardez chaque avis de virement depuis la France, dans un classeur, jusqu'à la revente. Au Maroc, le prix de vente ne ressort librement que si vous prouvez avoir payé en devises. Le vendeur qui propose de « déclarer moins et payer le reste en liquide » vous fait perdre ce droit, vous coûte 2 % de droits en plus et gonfle votre plus-value imposable.
Les questions sur l'achat immobilier au Maroc
Un étranger peut-il acheter une maison au Maroc ?
Oui, librement et sans autorisation : appartement, villa, riad, local ou terrain urbain, résident ou non. Seules les terres agricoles sont fermées en direct aux étrangers.
Acheter un bien au Maroc donne-t-il droit à une carte de séjour ?
Non. La loi marocaine ne prévoit aucun titre de séjour lié à un achat immobilier. Être propriétaire sert seulement de justificatif d'adresse pour la carte « visiteur » ou « salarié ». Voir visa et titre de séjour au Maroc.
Quels sont les frais de notaire au Maroc ?
Environ 6,5 à 7 % du prix au total, dont 4 % de droits d'enregistrement, 1,5 % de conservation foncière et environ 1 % d'honoraires de notaire plus TVA. Sur 1,5 million de dirhams, cela fait environ 100 600 MAD (9 100 €).
Peut-on rapatrier en France l'argent d'une vente au Maroc ?
Oui, si l'achat a été financé par des devises venues de l'étranger et que vous en gardez les preuves (avis de virement, bordereaux de cession). Le prix de vente et la plus-value sont alors transférables.
Un Français a-t-il droit à l'aide Daam Sakane ?
Non : la nationalité marocaine est obligatoire. Un binational franco-marocain y a droit pour un premier logement neuf : 100 000 MAD jusqu'à 300 000 MAD de prix, 70 000 MAD jusqu'à 700 000 MAD.