Acheter une maison ou un appartement en Espagne : prix, frais et règles pour un Français
Un Français achète en Espagne sans aucune restriction, résident ou non : il lui faut seulement un NIE. Les ventes réelles se signent autour de 5 534 €/m² à Madrid, 2 868 € à Valence et 1 631 € à Murcie. Le gros des frais est l'impôt de mutation de l'ancien (ITP), qui va de 6 % à Madrid à 10 % et plus en Catalogne : comptez 20 000 à 32 000 € de frais sur un bien de 300 000 €.
Par Gérard Lamothe · chiffres vérifiés le 12 octobre 2026
Les prix au m² en Espagne : affichés et réellement payés
Prix réels : Colegio de Registradores, actes enregistrés sur 12 mois à fin juin 2026. Prix affichés : annonces idealista. À Palma, l'annonce dépasse de 28 % le prix réellement payé, à Madrid de 17 %.
Pour comparer : Madrid se paie comme Lyon. Valence, Séville, Saragosse et Alicante sont entre 2 200 et 2 900 €/m² réels, Murcie à 1 600 €. Sur la côte, Marbella s'expertise 4 528 €/m², Torrevieja 2 254 €/m².
Les valeurs du graphique
| Madrid | Barcelone | Palma | Bilbao | Málaga | Valence | Séville | Saragosse | Alicante | Murcie | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ventes enregistrées, 12 mois à fin juin 2026 (€/m²) | 5534 | 5045 | 4291 | 3764 | 3401 | 2868 | 2461 | 2404 | 2219 | 1631 |
L'impôt à l'achat (ITP) change tout selon la région
| Région | ITP (ancien) | Sur 300 000 €, frais fixes compris |
|---|---|---|
| Madrid | 6 % | ≈ 20 000 € (6,7 %) |
| Canaries | 6,5 % | ≈ 21 500 € |
| Andalousie (Málaga, Marbella, Séville) | 7 % | ≈ 23 000 € (7,7 %) |
| Murcie | 7,75 % | ≈ 25 250 € |
| Baléares | 8 à 13 % selon la valeur | ≈ 26 000 € et plus |
| Aragon (Saragosse) | 8 à 10 % | ≈ 26 000 € et plus |
| Valence, Alicante | 9 % jusqu'à 1 M€ (depuis le 01/06/2026) | ≈ 29 000 € (9,7 %) |
| Catalogne | 10 % jusqu'à 600 000 €, puis 11 à 13 % | ≈ 32 000 € (10,7 %) |
| Pays basque (Bilbao) | 4 % (régime foral) | ≈ 14 000 € |
Acheter en Espagne, de l'offre aux clés
NIE et compte espagnol
NIE seul à 9,84 € pour un non-résident (consulat d'Espagne en France), ou certificat UE à 12 € si vous vous installez.
La nota simple
Extrait du registre foncier commandé en ligne sur registradores.org : propriétaire, surface, hypothèques, saisies. Ajoutez le certificat de la copropriété (dettes) et l'IBI à jour.
Le contrat d'arras
Acompte d'environ 10 %. En arras pénitentielles (art. 1454 du Code civil), l'acheteur qui renonce perd l'acompte, le vendeur qui renonce rend le double.
L'escritura chez le notaire
Solde par virement ou chèque de banque, remise des clés. Vendeur non résident : retenez 3 % du prix et versez-les au fisc (modelo 211).
ITP et registre
Modelo 600 dans le mois, inscription au Registro de la Propiedad, compteurs et Catastro à votre nom.
Les pièges d'un achat immobilier en Espagne
Ce qui coûte cher
- La maison rurale sans permis, surtout en Andalousie : sans certificat urbanistique ou régularisation AFO, elle ne se finance pas, se revend mal et peut être démolie.
- La rentabilité touristique promise : il faut l'accord des 3/5 des copropriétaires et un numéro d'enregistrement ; Barcelone, Palma, Valence et Málaga gèlent les nouvelles licences.
- La retenue de 3 % oubliée sur un vendeur non résident : l'acheteur en répond sur le bien.
- L'absence de cédula de habitabilidad dans les régions qui l'exigent (Catalogne, Valence, Baléares) : impossible de louer ou d'ouvrir les compteurs.
Ce qui joue pour vous
- Aucune restriction pour un Européen. La taxe de 100 % sur les achats des non-Européens n'a jamais été votée et ne visait pas les Français.
- Les frais du prêt sont à la charge de la banque depuis 2019 (notaire, registre, AJD de l'hypothèque).
- L'occupation illégale (okupas) relève du jugement rapide depuis le 3 avril 2025, sans délai d'expulsion fixé par la loi.
- Un prêt possible sans résider : 60 à 70 % du prix pour un non-résident, 62 % signés en moyenne au 2e trimestre 2026.
Ne négociez jamais sur le prix de l'annonce : mettez sous les yeux du vendeur le prix réel enregistré par les Registradores dans sa ville. À Madrid, 5 534 €/m² contre 6 458 € affichés, soit 17 % d'écart. Et faites préciser « arras penitenciales » avec une condition de prêt : sinon, votre acompte est en jeu.
Les questions sur l'achat d'un bien en Espagne
Un Français peut-il acheter une maison en Espagne ?
Oui, sans restriction, qu'il y réside ou non. Il lui faut un NIE (9,84 € seul, ou avec le certificat UE à 12 €) et, en pratique, un compte bancaire espagnol.
Quels sont les frais de notaire en Espagne ?
Dans l'ancien : l'ITP régional (6 à 13 %) plus environ 2 000 € de notaire, registre et gestoría, soit 20 000 € à Madrid et 29 000 € à Valence pour 300 000 €. Dans le neuf : 10 % de TVA plus 0,5 à 1,5 % d'AJD.
Où acheter pas cher en Espagne au bord de la mer ?
Parmi les villes suivies, Torrevieja (2 254 €/m² d'expertise) et Alicante (2 219 €/m² de prix réel) sur la Costa Blanca. Murcie, dans les terres, est à 1 631 €/m². Voir où vivre en Espagne.
La taxe de 100 % pour les acheteurs étrangers s'applique-t-elle ?
Non. Annoncée en janvier 2025, la proposition visait les non-Européens non résidents et n'a jamais été débattue ; elle tombe avec la dissolution des Cortes avant les élections du 29 novembre 2026. Un Français n'a jamais été concerné.
Peut-on obtenir un prêt immobilier en Espagne sans y résider ?
Oui, en général pour 60 à 70 % du prix, à un taux de 0,3 à 0,8 point au-dessus de celui d'un résident. Prévoyez un apport de 30 à 40 % plus les frais. Voir ouvrir un compte en Espagne.