Acheter un bien en Australie : prix et règles pour un étranger
Un Français en visa temporaire (PVT, 482, étudiant) ne peut pas acheter de logement ancien en Australie du 01/04/2025 au 30/06/2029. Il peut acheter du neuf ou un terrain à bâtir, avec un accord du FIRB (15 600 AUD, ≈ 9 700 €, jusqu'à 1 M AUD) et une surtaxe de 7 à 9 % selon l'État. Une maison médiane vaut 1,47 M AUD à Sydney (≈ 913 000 €), 915 000 AUD à Melbourne. Un résident permanent achète comme un Australien.
Par Gérard Lamothe · chiffres vérifiés le 23 octobre 2026
Prix des logements en Australie, ville par ville
Valeurs médianes estimées au 30/09/2026 (Cotality). Les prix baissent depuis le printemps : −5,2 % depuis le record de mars, −7,0 % sur un an à Sydney et −6,2 % à Melbourne. Perth (+10,1 %) et Darwin (+11,9 %) montent encore.
Un appartement médian vaut environ 540 000 € à Sydney et 390 000 € à Melbourne. Le neuf, seul ouvert à un étranger, se vend au-dessus : 17 165 AUD/m² en moyenne nationale (≈ 10 700 €/m²) au 1er trimestre 2026.
Les valeurs du graphique
| Sydney | Brisbane | Perth | Canberra | Adélaïde | Melbourne | Hobart | Darwin | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur médiane d'une maison (milliers d'AUD) | 1466 | 1146 | 1018 | 1006 | 991 | 915 | 790 | 747 |
Ce que vous pouvez acheter selon votre statut
Visa temporaire
PVT, 482, étudiant : pas d'ancien jusqu'au 30/06/2029, même pour y habiter. Le neuf (jamais vendu ni occupé), le sur plan et le terrain nu restent possibles, avec un accord du FIRB avant tout contrat ferme.
Pour un terrain, la construction doit être achevée sous 4 ans. Un terrain où une maison a été démolie est traité comme de l'ancien.
Non-résident
Mêmes règles : neuf ou terrain, accord FIRB, surtaxes d'État. Si le logement n'est ni occupé ni loué au moins 183 jours par an, une taxe de vacance égale au double des frais FIRB s'applique : 31 200 AUD par an sous 1 M AUD.
Une location Airbnb de moins de 30 jours ne compte pas comme occupation.
Résident permanent
Aucun accord FIRB, ni pour le neuf ni pour l'ancien, et pas de surtaxe d'étranger. Le résident permanent accède aussi au 5 % Deposit Scheme : apport de 5 %, sans assurance prêteur, jusqu'à 1,5 M AUD à Sydney.
C'est souvent la raison d'attendre : la surtaxe de 9 % à Sydney représente 90 000 AUD sur un bien à 1 M AUD.
Conjoint d'un Australien
Exemption d'accord FIRB si vous achetez en « joint tenants » (indivision avec droit de survie) avec votre conjoint ou partenaire de fait citoyen, résident permanent ou Néo-Zélandais éligible.
Pas d'exemption en « tenants in common » (parts séparées) : la forme de l'acte décide.
Les surtaxes d'un acheteur étranger, État par État
| État | Surtaxe à l'achat | Surtaxe foncière par an |
|---|---|---|
| Nouvelle-Galles du Sud (Sydney) | 9 % | 5 % de la valeur du terrain |
| Victoria (Melbourne) | 8 % | 4 % |
| Queensland (Brisbane) | 8 % | 3 % au-delà de 350 000 AUD de terrain |
| Tasmanie (Hobart) | 8 % | 2 %, résidence principale exclue |
| Australie-Occidentale (Perth) | 7 % | Non relevée |
| Australie-Méridionale (Adélaïde) | 7 % | Non relevée |
Acheter un logement neuf en Australie, étape par étape
L'accord FIRB
Demande en ligne, payante, avant tout contrat ferme. Si le promoteur a un certificat « New Dwelling Exemption », vous n'avez rien à demander.
Gré à gré ou enchères
Aux enchères, courantes à Sydney et Melbourne, la vente est ferme et sans rétractation : prêt et inspection doivent être prêts avant.
Le délai de rétractation
5 jours ouvrés en Nouvelle-Galles du Sud et au Queensland, 3 au Victoria, 2 en Australie-Méridionale, aucun en Australie-Occidentale et en Tasmanie.
Le dépôt
En général 10 % du prix à l'échange des contrats. Le juriste (conveyancer) coûte 1 100 à 2 200 AUD en Nouvelle-Galles du Sud.
Le settlement et la déclaration
Remise des clés et solde, puis, pour un étranger, la déclaration annuelle de vacance à l'ATO dans les 30 jours suivant chaque année.
Les frais FIRB et les seuils à ne pas franchir
4 600 AUD sous 75 000 AUD
Puis 15 600 AUD jusqu'à 1 M AUD, 31 300 AUD jusqu'à 2 M AUD et 62 600 AUD jusqu'à 3 M AUD pour du neuf (barème 2026-27, indexé chaque 1er juillet).
L'effet de seuil à 1 M AUD
Un bien à 1 000 001 AUD paie 31 300 AUD au lieu de 15 600 AUD, et la taxe de vacance éventuelle double aussi : négociez sous le seuil.
Des rendements bas
3,4 % brut à Sydney, 4,1 % à Melbourne, 6,5 % à Darwin (Cotality, septembre 2026) : un investissement à cash-flow positif reste rare.
Un crédit à 6,5 %
Taux directeur à 4,60 % depuis le 29/09/2026, variable moyen vers 6,49 %. En visa temporaire, les banques financent souvent 80 % avec un revenu australien.
Ne signez jamais sans la clause « subject to FIRB approval ». Un contrat ferme signé avant l'accord expose à une amende et à une vente forcée. Et si votre résidence permanente est en vue, faites le calcul : elle supprime l'accord, l'interdiction de l'ancien et la surtaxe, soit 105 600 AUD d'écart sur un bien neuf à 1 M AUD à Sydney.
Les questions sur l'achat immobilier en Australie
Un étranger peut-il acheter une maison en Australie ?
Une maison neuve ou un terrain pour construire, oui, avec l'accord du FIRB. Une maison existante, non, jusqu'au 30/06/2029, sauf exceptions rares (reconstruction d'au moins 20 logements supplémentaires, par exemple).
Combien coûte une maison à Sydney ?
1,47 M AUD (≈ 913 000 €) en valeur médiane Cotality au 30/09/2026, et 1,73 M AUD (≈ 1,08 M €) en prix de vente médian Domain au trimestre de juin 2026. Un appartement médian vaut environ 868 000 AUD.
Combien coûte l'accord FIRB ?
15 600 AUD (≈ 9 700 €) pour un logement neuf jusqu'à 1 M AUD, 31 300 AUD jusqu'à 2 M AUD, en 2026-27. Pour de l'ancien, dans les rares cas permis, le tarif est trois fois plus élevé.
Peut-on avoir un prêt immobilier avec un visa temporaire ?
Oui, souvent jusqu'à 80 % du prix avec un revenu australien, par un courtier spécialisé. Avec des revenus en euros, prévoyez 20 à 30 % d'apport. Voir ouvrir un compte en Australie.
Les prix de l'immobilier baissent-ils en Australie ?
Oui depuis le printemps 2026 : −1,1 % en septembre, −5,2 % depuis le record de mars au niveau national, −7 % sur un an à Sydney. Perth et Darwin montent encore de plus de 10 % sur un an.