Acheter un bien au Vietnam : prix, règles pour un étranger et frais
Un étranger peut acheter un appartement dans un programme commercial agréé, pour 50 ans renouvelables une fois : le Vietnam n'accorde jamais le terrain en pleine propriété. Le quota est de 30 % des logements d'un immeuble. Comptez 3 420 à 4 654 € le mètre carré en centre à Da Nang, Saïgon et Hanoï, et 1,5 à 4 % de frais. Un projet de réforme publié le 13 septembre 2026 supprimerait l'achat de maisons individuelles par les étrangers.
Par Gérard Lamothe · chiffres vérifiés le 8 novembre 2026
Le prix d'un appartement au mètre carré dans les trois grandes villes
En centre, le mètre carré coûte 4 654 € à Hanoï, 4 266 € à Saïgon et 3 420 € à Da Nang. Hors centre, l'écart est net : 1 165 € à Da Nang, 1 679 € à Saïgon, 2 559 € à Hanoï (Da Nang repose sur une seule observation).
Dans le neuf, le ministère de la Construction relève 128 millions de dongs par m² à Hanoï (4 413 €) et 112 millions à Saïgon (3 861 €) au premier trimestre 2026. Un 50 m² neuf en centre de Saïgon coûte donc environ 213 000 €.
Les valeurs du graphique
| Hanoï | Hô Chi Minh-Ville | Da Nang | |
|---|---|---|---|
| Appartement en centre (€/m²) | 4654 | 4266 | 3420 |
| Appartement hors centre (€/m²) | 2559 | 1679 | 1165 |
Les règles pour un étranger qui achète au Vietnam
| Point | Règle |
|---|---|
| Ce qu'on peut acheter | Appartement ou maison d'un programme agréé |
| Terrain seul | Impossible : jamais de pleine propriété |
| Durée | 50 ans, renouvelable une fois pour 50 ans |
| Quota par immeuble | 30 % des logements |
| Quota pour les maisons | 250 maisons par arrondissement (ward) |
| Zones exclues | Défense et sécurité nationale |
| Crédit immobilier | Quasi inexistant ; taux fixe sur 20 ans ≈ 8,64 % |
| Acheteurs étrangers depuis 2023 | 1 519 logements, plus de 6 000 au total |
Acheter un appartement neuf ou sur plan, en cinq étapes
Vérifier le programme
Il doit être agréé pour les étrangers et le quota de 30 % pas atteint. Il se calcule par immeuble, pas par acheteur.
Réservation et acompte
Les fonds entrent par le canal bancaire avec justificatifs. Ils conditionnent le rapatriement du produit d'une revente.
Contrat de vente (SPA)
Il prévoit l'échéancier par tranches si vous achetez sur plan. Faites relire le contrat avant de signer.
Remise des clés
Le certificat de propriété ne suit pas toujours tout de suite. Gardez un solde à payer à sa remise.
Le livre rose (So Hong)
Le certificat établi à votre nom. Inscrivez sa remise comme condition du paiement final dans le contrat.
Les frais et taxes d'un achat au Vietnam
| Poste | Montant | Quand |
|---|---|---|
| TVA sur le neuf | 10 % | Incluse dans le prix du promoteur |
| Enregistrement du livre rose | 0,5 % de la valeur | À l'achat |
| Fonds de maintenance | ≈ 2 % du prix | Une seule fois |
| Frais totaux d'acquisition | 1,5 à 4 % | À l'achat |
| Taxe foncière | 18 à 180 € par an | Chaque année |
| Impôt du vendeur | 2 % du prix de vente | À la revente |
| Revenus locatifs | 5 % d'IR + 5 % de TVA | Au-delà de 500 M VND par an |
| Succession ou donation | 10 % | Hors convention France-Vietnam |
À 50 ans de durée, un appartement se déprécie en perdant ses années restantes : comparez toujours à la location. Un 1 pièce en centre de Saïgon se loue 525 € par mois, soit un rendement brut d'environ 2,9 % sur le prix du neuf. Acheter n'est pas un placement, c'est un choix de confort ou de résidence.
Les questions sur l'achat immobilier au Vietnam
Un étranger peut-il acheter un terrain au Vietnam ?
Non. Il achète un droit d'usage de 50 ans sur un appartement, ou sur une maison dans un programme agréé, renouvelable une fois. Le terrain en propre lui est fermé.
Combien coûte un appartement au Vietnam ?
En centre, 3 420 € le mètre carré à Da Nang, 4 266 € à Saïgon et 4 654 € à Hanoï. Un 50 m² neuf en centre de Saïgon revient à environ 213 000 €.
Peut-on obtenir un crédit immobilier au Vietnam en tant qu'étranger ?
Presque jamais. Quelques banques prêtent avec des revenus et une résidence locaux, à un taux fixe sur 20 ans d'environ 8,64 %. Prévoyez de payer au comptant.
Acheter donne-t-il un droit de séjour au Vietnam ?
Aucun texte lu ne lie l'achat d'un logement à un visa ou à une carte de résidence. Le séjour long passe par le travail, la famille ou l'investissement. Voir le visa pour vivre au Vietnam.