Acheter une maison ou un appartement au Japon quand on est étranger
Un étranger peut acheter librement au Japon, appartement, maison ou terrain, en pleine propriété, même sans titre de séjour. Mais l'achat ne donne aucun visa, et le prêt est le vrai obstacle : les banques prêtent surtout aux résidents permanents. Un appartement ancien de 70 m² s'affiche 126,8 M JPY dans Tokyo (≈ 715 000 €) contre 29,7 M JPY à Nagoya (≈ 168 000 €) en août 2026, et les campagnes comptent des maisons vacantes pour quelques millions de yens.
Par Gérard Lamothe · chiffres vérifiés le 2 novembre 2026
Le prix d'un appartement ancien de 70 m², ville par ville
Prix affichés ramenés à 70 m² (Tokyo Kantei, août 2026). Dans Tokyo, le m² ancien dépasse 10 000 € ; à Nagoya ou Kobe, il tourne autour de 2 400 €. Après 25 mois de records, Tokyo a baissé trois mois de suite depuis le pic de mai 2026 (128,5 M JPY).
Le neuf est plus cher encore : 142,49 M JPY (≈ 803 500 €) en moyenne dans les 23 arrondissements au premier semestre 2026.
Les valeurs du graphique
| Tokyo, 6 arrondissements centraux | Tokyo, 23 arrondissements | Grand Tokyo | Osaka | Yokohama | Nagoya | Kobe | Préfecture d'Aichi | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prix affiché, août 2026 (millions de JPY) | 180.7 | 126.8 | 76.1 | 65.4 | 47.5 | 29.7 | 29.0 | 24.8 |
Les frais et les taxes d'un achat immobilier au Japon
| Poste | Taux ou montant | Quand |
|---|---|---|
| Agence (plafond légal) | 3 % du prix + 60 000 JPY + TVA 10 % | À la vente |
| Agence, bien de 8 M JPY au plus | 330 000 JPY TTC au plus | À la vente |
| Acompte au contrat | 5 à 10 % du prix | À la signature |
| Taxe d'acquisition (préfecture) | 3 % de la valeur cadastrale | Avis 3 à 6 mois après |
| Droits d'enregistrement | 2 % de la valeur cadastrale, ou moins | À l'enregistrement |
| TVA | 10 % sur le bâtiment neuf, pas sur le terrain | Achat à un professionnel |
| Taxe foncière | 1,4 % de la valeur cadastrale par an | Chaque année |
| Taxe d'urbanisme | Jusqu'à 0,3 % par an | Chaque année, en zone urbaine |
Les étapes d'un achat au Japon
La carte des risques
Consultez la hazard map de la commune (inondation, glissement, tsunami) et l'année du permis : après le 1er juin 1981, norme sismique actuelle.
La lettre d'intention d'achat
Le « kaitsuke shōmeisho » fixe votre prix. Annonces sur SUUMO, at home, LIFULL HOME'S ; agences anglophones à Tokyo, Osaka, Kyoto, Niseko.
L'explication obligatoire et l'acompte
Un agent agréé lit les points importants, en japonais : venez avec un interprète. Acompte de 5 à 10 %, perdu si vous vous désistez.
Solde, clés, enregistrement
Le juriste d'enregistrement inscrit la propriété le jour même. Depuis 2026, la nationalité de l'acheteur est déclarée, sans figurer au registre public.
La taxe d'acquisition
La préfecture envoie l'avis. Puis la taxe foncière arrive chaque année, au nom du propriétaire inscrit au 1er janvier.
Financer l'achat : ce que les banques acceptent
Résident permanent
Résident permanent ou conjoint de Japonais, salarié : le prêt classique sur 35 ans est possible, à taux variable, en hausse depuis les relèvements de la Banque du Japon.
Salarié étranger
Sans résidence permanente, quelques banques seulement prêtent, comme SMBC Trust Prestia ou certaines banques régionales et en ligne, en général après 2 à 3 ans d'ancienneté au Japon et avec un apport important.
Non-résident
Un prêt japonais est quasi impossible. On achète comptant, ou avec un crédit français garanti par un bien en France.
Un acheteur non résident déclare l'achat a posteriori au ministère des Finances, par la Banque du Japon, dans les 20 jours.
Maisons vacantes (akiya) : les pièges des maisons à prix cassé
Le bâti ne vaut presque rien
Une maison en bois s'amortit fiscalement en 22 ans : au-delà, vous payez le terrain. Beaucoup d'acheteurs démolissent et reconstruisent.
L'accès à la route
Un terrain qui ne touche pas une voie de 4 m de large ne peut pas être reconstruit (再建築不可). C'est la cause des prix les plus bas.
Les banques d'akiya
Les communes publient leurs maisons vacantes, parfois sous 1 M JPY (≈ 5 600 €), avec des aides à la rénovation pour les nouveaux habitants.
Les nuits louées limitées
La location courte durée est plafonnée à 180 nuits par an et souvent interdite par les copropriétés ou les communes.
Au Japon, on n'achète pas un appartement, on achète un terrain et un fonds de réparation. Avant toute offre dans un immeuble, demandez l'historique du fonds de travaux de la copropriété : un fonds sous-provisionné, c'est une hausse de charges garantie dans les années qui viennent.
Les questions sur l'achat immobilier au Japon
Un étranger peut-il acheter une maison au Japon ?
Oui, sans restriction de nationalité ni de résidence, en pleine propriété, terrain compris. Depuis 2026, la nationalité est déclarée à l'enregistrement, comme pour les Japonais. Mais l'achat ne donne aucun droit de séjour : voir visa et titre de séjour au Japon.
Combien coûte un appartement à Tokyo ?
126,8 M JPY (≈ 715 000 €) en moyenne pour un 70 m² ancien dans les 23 arrondissements en août 2026, et 142,49 M JPY (≈ 803 500 €) dans le neuf au premier semestre. Dans le Grand Tokyo, l'ancien descend à 76,1 M JPY.
Peut-on acheter une maison au Japon pour moins de 10 000 € ?
Oui, des maisons vacantes se vendent sous 1 M JPY (≈ 5 600 €) à la campagne, souvent avec de gros travaux, un accès difficile ou un terrain non reconstructible. La taxe foncière court dès l'achat.
Peut-on obtenir un prêt immobilier au Japon en étant étranger ?
Rarement sans résidence permanente. Quelques banques prêtent à des salariés installés depuis 2 ou 3 ans avec un apport important ; un non-résident achète en général comptant.
Quels frais pour acheter au Japon ?
Comptez 6 à 10 % du prix dans l'ancien : agence (3 % + 60 000 JPY + TVA), taxe d'acquisition de 3 %, droits d'enregistrement et juriste. Ensuite, 1,4 % de taxe foncière par an sur la valeur cadastrale. Voir impôts au Japon.