Acheter au Luxembourg : prix au m², frais et Bëllegen Akt pour un Français
Un Français achète au Luxembourg sans aucune restriction. Un appartement ancien coûte en moyenne 7 712 €/m² dans le pays et 10 269 €/m² à Luxembourg-Ville (ventes de juillet 2025 à juin 2026), avec des prix en baisse de 2,2 % sur un an. Les droits d'achat sont de 7 % (10 % en ville), mais le Bëllegen Akt efface jusqu'à 40 000 € de droits par acheteur pour une résidence principale.
Par Gérard Lamothe · chiffres vérifiés le 4 novembre 2026
Le prix au m² des appartements au Luxembourg, par commune
Actes enregistrés du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 (Observatoire de l'Habitat et AED). Le Sud et le Nord coûtent 35 à 50 % de moins que la capitale : 6 427 €/m² à Esch-sur-Alzette, 5 253 € à Wiltz.
Le neuf coûte en moyenne 9 839 €/m², environ 28 % de plus que l'ancien, mais la TVA à 3 % réduit l'écart pour une résidence principale.
Les valeurs du graphique
| Luxembourg-Ville | Bertrange | Strassen | Hesperange | Mersch | Differdange | Dudelange | Esch-sur-Alzette | Clervaux | Wiltz | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prix moyen enregistré, appartement ancien (€/m²) | 10269 | 10081 | 9983 | 8577 | 7618 | 6768 | 6512 | 6427 | 5519 | 5253 |
Les frais d'achat d'un logement au Luxembourg
| Frais | Montant | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 6 % | Perçus par le notaire pour l'AED |
| Droits de transcription | 1 % | Total : 7 % du prix hors Luxembourg-Ville |
| Surtaxe de Luxembourg-Ville | +3 % environ | Soit environ 10 % de droits dans la capitale |
| Bëllegen Akt (crédit d'impôt) | −40 000 € par acheteur | 80 000 € pour un couple |
| Minimum perçu | 100 € | Même quand le crédit couvre tous les droits |
| Émoluments du notaire | 1 à 1,5 % environ | Honoraires et frais d'acte |
| TVA dans le neuf | 3 % au lieu de 17 % | Résidence principale, gain max. 50 000 € |
Exemple : un appartement ancien à 600 000 € hors de la capitale
Les étapes d'un achat immobilier au Luxembourg
La capacité d'emprunt
Spuerkeess, BGL BNP Paribas, BIL, ING, Raiffeisen. Prévoyez un apport : les banques limitent le prêt par rapport à la valeur du bien.
Chercher et visiter
athome.lu, immotop.lu, wortimmo.lu. En copropriété, demandez les charges et les derniers procès-verbaux d'assemblée.
Le compromis de vente
Il engage les deux parties : exigez une clause suspensive d'obtention du prêt.
L'acte chez le notaire
Paiement du prix et des droits. Demandez le Bëllegen Akt dans l'acte et signez l'engagement d'occuper le bien.
S'inscrire à la nouvelle adresse
L'inscription à la commune prouve l'occupation, condition du crédit d'impôt. Une revente pendant l'engagement se déclare à l'AED.
Achetez à deux noms si vous êtes deux. Chaque acheteur a son propre Bëllegen Akt de 40 000 € : un couple efface ainsi les droits jusqu'à environ 1,14 million d'euros de prix hors de la capitale. Acheter au seul nom d'un des deux « pour simplifier » coûte 40 000 € de droits payés pour rien.
Les questions sur l'achat immobilier au Luxembourg
Un Français peut-il acheter au Luxembourg ?
Oui, sans restriction : il achète dans les mêmes conditions qu'un Luxembourgeois. La vente se signe obligatoirement devant notaire, qui perçoit les droits.
Quel est le prix du m² au Luxembourg ?
7 712 € en moyenne pour un appartement ancien et 9 839 € dans le neuf, sur les ventes de juillet 2025 à juin 2026. À Luxembourg-Ville, 10 269 € dans l'ancien ; à Wiltz, 5 253 €.
Combien de frais de notaire au Luxembourg ?
7 % de droits d'enregistrement et de transcription (environ 10 % à Luxembourg-Ville), plus 1 à 1,5 % d'émoluments. Pour une résidence principale, le Bëllegen Akt efface jusqu'à 40 000 € de droits par acheteur.
Peut-on obtenir le Bëllegen Akt en vivant en France ?
Oui, si vous vous engagez à habiter le bien dans les 2 ans (4 ans en VEFA) et pendant au moins 2 ans. Le crédit est accordé dans l'acte, sans avancer les droits. Voir frontalier au Luxembourg.
Les prix de l'immobilier baissent-ils au Luxembourg ?
Oui, légèrement : −2,2 % sur un an au 2e trimestre 2026, −3,7 % pour les maisons anciennes, après +59 % en dix ans pour les appartements. Les loyers, eux, continuent de monter. Voir se loger au Luxembourg.